・日当たりと採光の良いマンション選びのコツ

日当たりの善し悪しは、まず建物の向きで決まります。 バルコニー側が真南に近いほど日照が優れています。 同じ南向きなら、南面３室のように間口が広いほど良い条件です。 南向きの次は、東南向き、次いで南西→東→西→北東→北西→北の順に日照条件は悪くなります。

ただ、いくら建物自体が南向きでも、周りが建て込んでいる場合には日影が多くなることもあります。 周辺を見れば現状は分かりますが、隣接地に駐車場や資材置き場、空き地などがある場合には、 近い将来、建築される可能性がないかをチェックしておきたいところです。

また、直接太陽光が射し込まなくても、行灯部屋ができない間取りが望ましいと言えます。 採光のポイントは開口部の多さです。 中住戸よりも角住戸、低層階より高層階、ようかん型マンションよりも雁行型マンションの採光が優れています。 Ｌ字型やコの字型マンションは、日照、採光の良い住戸と悪い住戸が混在しています。

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・大規模マンションか単体マンションか？

１つ１つの住戸の広さは同じでも、マンション全体の規模が違うと住み心地も変わってきます。 たとえば大規模開発のマンションと、市街地にポツンと立っている単体マンションでは、 立地や共用部分のデザイン、管理費等がおのずと違ってきます。

大規模マンションは一定の敷地の広さが必要なため、駅に近いところにはできにくい現状があります。 交通もバス便利用が多く、都心部よりも郊外に多く見られます。 まれに駅前再開発や新駅と一体的な開発で出てくるケースもありますが少数です。 単体マンションは駅前からバス便まで、都心から郊外まで幅広く分布するので選択肢が広いです。

共用部分は大規模マンションのほうが充実しています。 各種のプラスアルファルームを設けているケースが少なくありません。 単体マンションはあっても集会室くらいです。よほど高額物件にならないと共用施設は省かれる傾向があります。

また、大規模マンションはスケールメリットがあるため、１戸当たりの管理費は比較的抑えられます。

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・上の階と下の階とどちらがお得？

「最上階でシャンパンをゆらし、夜景をみるのが夢やねん」なんて人も「地震来たらどうするん？」なんて聞かれると、「う〜ん」と考えこんでしまいます。実際、どの階にも長所と短所があるのです。

●下の階●
長所 ・下に行くほど家賃が安い。・エレベーター・階段が楽！・1階なら庭付きの場合も
短所 ・侵入されやすい・日当たり・風通しがよくない・人通りが多い

●上の階●
長所 ・眺めがいい・風通しと日当たりがいい・そんなにうるさくない
短所 ・上の階ほど家賃が高い・夏暑くて、冬寒い。

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・上の階と下の階とどちらがお得？

端部屋・角部屋、読んで字のごとく、端部屋は端にある部屋で、角部屋は角にある部屋です。 でも、なんでそんな言い方をするかというと、それは家賃に関係してくるからです。

だれでも、静かで落ち着いた暮らしをしてみたい・・・。
そうなると、うるさくないところがいい・・・。

端部屋や角部屋だったら、片方には部屋がないため真ん中の部屋よりはうるさくありません。 そういうわけで、一般的には、端部屋や角部屋の方が家賃が高くなるのです。 最近は、ワンフロアーに一つの部屋という角部屋・端部屋以上の部屋もあります。
静かな暮らしをしてみたいなら、端部屋・角部屋に注目してみてはいかがでしょうか？

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・高層マンションか低層マンションか？

建物の高さによって何が変わるのでしょうか？

たとえば高層マンションは、なんといっても眺望が売り物です。 １−２階にエントランスや共用施設を設けることが多いので、低層住戸でも解放感は損なわれません。 また建物を縦に伸ばすので、敷地のオープンスペースにゆとりができます。

一方、低層マンションは低層住居専用地域に立つケースが多く、 落ち着いた一戸建て住宅地の雰囲気を感じることができます。 戸数が少なめで、単調な板状の外観ではなく、変化に富んだ個性的なデザインを採っているケースもあります。 朝の忙しい時間帯にエレベーター待ちでイライラすることもありません。

固定観念にとらわれず幅広く探してみてください。

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・入居時に必要な費用はどのくらい？

準備する費用の目安は、家賃の6か月分です！

首都圏の場合、賃貸住宅に入居するには、およそ家賃の6ヶ月が必要と言われています。 その内訳は、礼金が2ヶ月、敷金が2ヶ月、仲介手数料が1．05ヶ月（消費税を含む）、 前家賃（＝入居を開始する月の家賃）が1ヶ月です。 もっとも、礼金や仲介手数料が不要の物件もありますから、6ヶ月というのはあくまで目安と考えてください。 また、引越し費用や家具等の購入費用も含めると、実際にかかる費用は6ヶ月より多いとも言えます。 できるだけ余裕を持って予算を組んでおく必要があります。

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・まずは予算と希望を整理しましょう！

部屋探しには、自分や家族にとって何が大切かを決めておくことが重要です。 すべての希望を満足させる物件を見つけることはなかなか難しいですから、 どのような条件を優先するのかを決めておかないといつまでたっても物件を決められなくなってしまいます。

1）まず、いくらまでの賃料なら無理なく支払えるかということが重要になります。
家賃の理想家賃は手取り収入の30％程度に抑えておくことが賢明だといわれています。

2）その範囲内で、生活やライフスタイルを考慮し、何を優先させるのかを決めておく必要があるでしょう。
最優先事項は、職場に近いことか？あるいは、多少通勤時間はかかっても住環境のよいところを望むのか。 予算の範囲内であれば古くても広い物が良いのか？多少狭くても新しい物が良いのか？ 「バス・トイレ別」だけは譲れない等の条件を決めておかないと物件を探すことが難しくなるからです。

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・家賃の相場を調べよう！

部屋探しを始めるとき、最初に、予算を勘案しながら、自分が希望する地域の「家賃相場」を調べることが大切です。

家賃相場は地域ごとにほぼ決まっています。 例えばワンルームマンションの相場が「7万円台」の地域で、「5万円台」の物件を探しても、 見つかる可能性は低いということです。
自分が払える予算と希望地域の家賃相場を比べてみて、予算の方が明らかに少ないときは、 自分の希望条件を譲歩して、家賃相場がもっと安い別の地域で探す方が近道です。

また、2月〜4月や9月は不動産会社の繁忙期で部屋数は多くなるものの競争が激しくなり、 若干相場が高くなる傾向にあります。

≪急行・特急の停車駅は家賃が高め≫
当然のことですが、郊外に伸びる沿線では、急行・特急の停車駅は家賃が高めです。 急行・特急が停車するということは、昔から市街地が発展していて、不動産の価格も高く、 その結果、家賃相場も高いからです。 その反対に、急行・特急の停車駅からターミナル駅に向かって1つか2つ手前の駅では、 交通の便はあまり変わらないのに、家賃相場は安くなっています。

≪駅から近いほど家賃は高くなる≫
駅の周辺は、生活が便利であり、しかも土地の価格が高いので、必然的に家賃も高くなります。 駅から徒歩10分以内は家賃相場が高いのが普通ですが、駅から徒歩15分を超えると安くなります。 また、駅から徒歩20分を超えると、一般的にはバスを利用することになるので、 交通が不便な分だけ、家賃相場はかなり安くなります。

≪住宅の種類と家賃の関係≫
マンションとは、一般的に、3階建て以上で鉄筋コンクリート構造の物件を指します。 アパートとは、2階建てで、木造や軽量鉄骨構造の物件を指します。 家賃相場から見ると、アパートはマンションよりも2割程度安いと言えます。 しかし、建物構造が違うので、一般的にアパートは、マンションよりも防音性が劣るのが欠点です。 騒音が気になる場合はマンションを選ぶ方がよいでしょう。 なお、最近では、2階建ての物件でも、コンクリート構造（気泡コンクリートなど）を用いた物件が出てきました。 この場合はマンションに近い防音性があります。

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・周辺環境のチェックポイント

部屋はもちろんですが、暮らすことになる町そのものも大切なポイントです。 後悔のない部屋を見つけるためにも、住みやすい町であるかどうかを見極めましょう。

物件まで車で案内された場合は、駅からの距離やそこまでの道路環境などを見落とす結果になりがちです。 そんなときは、もう一度公共交通機関を使い、歩いて下見をしましょう。 その際、物件の周囲をじっくり歩いて回り、騒音や悪臭などの環境を自分の五感で確かめることも重要です。 また、週末とウィークデー両方の下見はもちろん、昼間と夜間のどちらも下見するようにしたいものです。

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・外観のチェックポイント

下見の際、間取りや室内にばかり気を取られていて、意外に見落としやすいのが外観や敷地内のことです。 住み始めれば、わが家も同然ですから、しっかりと注意したいポイントです。

下見の際、必ずチェックしたいのが、ゴミ捨て場、駐輪場・駐車場の使い方、廊下・階段などの清掃具合です。 こうした共用部分は、大家さんや管理会社がしっかりしていれば、いつでも快適な状況になっているはずです。 また、入居者の質を見極める物差しにもなります。
入居してからイヤな思いをしないように、最初にしっかりと目を光らせたいポイントです。

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・室内のチェックポイント

不動産会社で、何枚間取図を見せてもらっても、やはり実物をチェックしないことには始まりません。 下見は快適な部屋探しには絶対に欠かせないプロセスです。 後悔のない部屋を見つけるためにも、良い部屋の基本的なチェック方法を習得しておきましょう。

●騒音チェック
* 1.壁を叩いてみる
* 2.別の時間帯にも出掛けてみる
* 3.その建物の住民に直接聞いてみる
* 4.窓を開けて外の音に気を配る

●家具スペースチェック
手持ちの家具が合うかどうか、押入れスペースは十分かを調べます。 事前に主な家具の寸法を測っておき、メジャーを持参して部屋の大きさに合わせてチェックするとベストです。

●コンセントなどの位置をチェック
スムーズな引越しと家具や家電製品の配置のために、必ずコンセントの位置と数、そしてアンテナジャックの位置を確認しましょう。 また、エアコンが付いていない物件の場合は、どこに、何台取り付け可能かもチェックしましょう。

部屋探しに妥協やあせりはご法度です。 一度ですぐに決めてしまわずに、何度もチェックすることが大切です。

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・一般的な賃貸契約に必要な書類って

住民票・・・入居者全員分、連帯保証人のものが必要です。
印鑑証明書・・・入居者、連帯保証人のものが必要です。契約書に実印を押していただくために必要です。
所得証明書・・・各年の１月１日現在、住民票のおかれていた市町村で交付してもらえます。 前年の証明書は同年の６月頃に交付可能になります。
*サラリーマンの方は、年に一度会社より交付される「源泉徴収票」でも可能です。
*自営業者の方は「確定申告の写し」でも可能です

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・入居申込みって・・・？

入居申込みは契約ではありません！

物件を下見して気に入った場合、不動産会社に「入居申込書」を提出することになります。 この入居申込書の書式は、不動産会社によってまちまちですが、 住所・氏名・年齢・職業・年収などを記入する書式になっています。

入居申込書は、あくまで入居する意思を確認するための書類であって、賃貸借契約書ではありません。 したがって、入居申込書を提出した後でも、入居申込みをキャンセルすることが可能です。 提出する前に、この点を不動産会社に再確認しておくとよいでしょう。

ただし、軽はずみなキャンセルは不動産会社に迷惑をかけることになるので、申込みはくれぐれも慎重にしてください。

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・入居審査

入居審査で落ちることもあります。

家主は入居希望者が提出した「入居申込書」をもとに、その希望者を入居させるかどうか判断します。 これを「入居審査」と言います。 入居審査にかかる時間は大体1週間ぐらいです。

この入居審査で家主が入居をOKしないケースもあります。 家主から見れば、自分の財産であるマンションやアパートを他人に貸すわけですから、 経済的に安定している人や、生活上のルールを守る人に部屋を貸したいと考えるのは、当然のことと言えるでしょう。

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・預かり金とは？

物件を下見して気に入った場合、入居申込書を提出する際に、数千円から家賃の1ヶ月分ぐらいの金銭を、 不動産会社に預けるケースがあります。 この金銭は「預り金」「申込証拠金」「申込金」などと呼ばれています。

金銭を預けた場合でも「借りたい」という意思表示を行ったに過ぎず、 契約の優先権を確保したわけではないことに注意しましょう。 つまり預り金を不動産会社に預けても、 家主の承諾がなければ契約は成立していないとみなされます。

契約が不成立の場合は、預り金は返還されるものですが、 念のためそのことを明記した預り証を受け取りましょう。 契約が成立した場合は、一般的には必要な費用の一部として取扱われます。

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・礼金とは？

≪礼金とは≫
賃貸住宅に入居するとき、家主に対して礼金を支払うのが一般的です。 礼金は、賃貸住宅から退去しても戻ってきません。 礼金の額は物件によって異なりますが、およそ家賃の1〜2ヶ月が相場です。

なお、礼金を支払うのは、賃貸借契約を正式に締結するときです。 物件探しや入居申込の時点では、礼金を支払う必要はありません。

≪礼金ゼロの物件≫
首都圏では、礼金が不要な物件も増えてきました。 礼金ゼロの物件の多くは、特定優良賃貸住宅の融資等で建設された物件です。 この融資を受けた物件では、家主が入居者から礼金や更新料を受け取ることができないからです。 また、UR都市機構の物件や家主が自主的に礼金をゼロにしているものもあります。

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・敷金とは？

≪敷金とは≫
賃貸住宅に入居するとき、家主に対して敷金を預けておきます。 敷金はあくまでも預けておく金銭ですから、退去するときには原則的に戻ってきます。 ただし、家賃を滞納している場合や、入居者の負担で部屋を補修する必要がある場合には、 その金額が敷金から差し引かれることになります。 首都圏では、敷金の額はおよそ家賃の2〜3ヶ月です。

なお、一部地域では家主に預け入れた敷金（保証金）の一部を退去時に償却する 「敷引」と呼ばれる制度を採用している場合もあります。

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・仲介手数料とは？

≪仲介手数料とは≫
仲介手数料は、家主と入居者との仲立ちをしている不動産会社に支払う報酬です。 この金額は最大でも家賃1ヶ月分の1.05倍以内と法律で決められています。 実際には、この限度額（つまり1.05ヶ月分ちょうど）を支払うケースが多いようです。

≪仲介手数料ゼロの物件≫
賃貸住宅の広告に「取引態様」という欄があります。 この欄には「媒介・代理・貸主」という3つの言葉のどれか1つが書かれています。

この取引態様の欄に「媒介」または「代理」と書かれている場合は、 その広告を出している不動産会社がその物件を仲介しています。 したがって入居者はその不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。

しかし、取引態様の欄に「貸主」と書かれている場合は、その不動産会社が自社所有物件を貸すという意味です。 つまり、入居者は貸主と直接契約することになるので、仲介手数料は一切不要、ということです。

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・前家賃とは？

≪前家賃とは≫
前家賃とは入居を開始する月の家賃のことです。 例えば、8月に契約を済ませて、9月から入居を開始する場合に、契約の時点で9月分の家賃を前もって支払います。 これが前家賃です。

なお、月の途中から入居する場合は、 前家賃として、その月の家賃（入居する日から月末までの日割り家賃）と翌月分の家賃を、一緒に支払うことが多いようです。この場合、前家賃は1ヶ月を超えることになります。

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・契約期間満了による解約

不動産の賃貸借契約の場合、「契約期間は2年間」となっていることが多いのですが、 この場合でも2年間経過後に必ず契約が終了するわけではなく、2年経過後に双方の合意によって、 さらに契約期間を更新することができます（定期借家契約を除く）。

通常、契約期間満了の1〜3ヶ月前までには大家さん（不動産管理会社）から「更新するか？解約するか？」 の通知書が届くと思いますので、解約したい場合は同封されている解約通知書（退去届）に 必要事項を記入して提出期限までに提出すれば解約することができます。

もしも提出期限までに「更新するか？解約するか？」の回答をしなかった場合は、 契約期間満了の翌日より更に満2年間の契約が更新されたものとする（法定更新） となっていることが多いと思います（契約書を確認しましょう）。

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・期間内解約（途中解約）

契約期間が2年間となっていても、入居者の都合によっていつでも解約の申し入れを行うことができます （定期借家契約を除く）。

仮に賃貸借契約書に、 「賃貸借契約は2年間とし、この期間内の解約は認められない。 但し残り期間内の賃料相当額を賃貸人（大家さん）に支払えば即時に解約することができる」 などとなっていた場合でも、この契約は賃借人（入居者）にとって明らかに不利な契約ですので、 無効と考えられています。 また賃貸借契約書に期間内解約（途中解約）についての条項がない場合でも 「3ヶ月前までに解約の申し入れを行うか、3か月分程度の賃料を支払うことによって解約できる」との判例も出ています。

いずれにしても契約書に「期間内解約（途中解約）」についての条項があるか？どのような内容なのか？を必ず確認しておきましょう！

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・予告期間

不動産の賃貸借契約の場合、契約書の「期間内解約（途中解約）」の条項に、 「賃借人（入居者）は契約期間内であっても、賃貸人（大家さん）に対して 1ヶ月以上の予告期間を定めて本契約の解約を申し入れることができる。 但し予告にかえる1ヶ月分の賃料相当額を賃貸人（大家さん）に支払えば即時に解約することができる」 などと記載されていることが多いと思います。
上記の例ですと、「1ヶ月前までに解約申し入れを行うか、1か月分の賃料を支払えば、 すぐに解約できる」という意味です。
大家さんとしても、空室期間はできるだけ短かくしたいので、「今日出て行きます。」、 「はいそうですか。」とはいかないのです。
予告期間は物件によってさまざまで、「1ヶ月 or 2ヶ月」となっていることが多いですが、 物件によってはさらに予告期間が長い場合がありますので、契約書で必ず確認しておきましょう！

※「6ヶ月前までに解約申し入れを行うか、6ヶ月分の賃料を支払えばすぐに解約できる」などとなっていた場合でも、 その契約内容は無効と判断される可能性が高いので、念のため契約時に3ヶ月以内に訂正してもらいましょう （いずれにしても借主は、期間内解約の条項がない場合や、3ヶ月を超える予告期間となっていた場合でも、 3ヶ月前までに解約申し入れを行えば、期間内解約ができると考えられています）。

例えばこんな場合は・・・
予告期間1ヶ月の物件で、転勤によって2週間後に引越さなければならなくなった。
・転勤が決まった日：「平成23年3月6日」
・解約申し入れ日：「平成23年3月7日」
・引越し日：「平成23年3月20日」
・契約満了日（解約申し入れから1ヵ月後）：「平成23年4月7日」

上記のようになりますので、4月7日までの賃料は支払わなければなりません（1ヶ月未満の賃料は日割り計算して支払うことが一般的です）。

しかし契約によっては「月途中の解約は認めない」などとなっていることもありますので、必ず契約書を確認しておきましょう！

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・解約申込みの撤回

解約申入れを行った後に、何らかの事情で引越しが中止などになったために、 解約申入れの撤回をしたい場合でも、賃貸人（大家さん）の承諾がなければ撤回できないのが普通です。
賃貸借契約書には、 「賃借人（入居者）が解約の申し入れをしたときは、賃貸人（大家さん）の承諾なくして、これを撤回、もしくは取り消すことができない」などとなっていることが多いので、勝手に撤回をすることはできないのです。
大家さん側からすれば解約申入れがあった時点で、次の入居者を探さなければならないので、すでに入居者募集をしていて、次の入居者が決まっている場合は撤回は認めてもらえないでしょう。 仮に次の入居者が決まっていない場合でも、1度、解約申し入れを行った以上、撤回を認めてもらえなくても文句は言えません。

いずれにしても入居者の都合で解約申し入れの撤回をしたい場合は、早めに大家さん、または不動産管理会社に連絡して、相談するようにしましょう！

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・転居手続きと引越し1　-電気・ガス・水道の手続き-

転居するとき、旧住居での電気・ガス・水道の使用停止と、 新住居での電気・ガス・水道の使用開始については、早めに電力会社・ガス会社・水道局に連絡しておきましょう。 連絡先の電話番号は、公共料金の領収証等に書かれています。

特に、ガスの使用開始の際には、ガス会社の人が、 住居に入って点火試験を行うので、本人や家族が立ち会うケースがあります。 連絡を入れるときに、その日取りも決めましょう。

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・転居手続きと引越し2　-電話の手続き-

電話の移転手続きは、NTTの局番なしの「116番」へ連絡してください。 電話の移転工事はNTTの局内工事なので、住居への立ち入りはありません。 移転工事にかかる費用は2,100円程度（工事内容によって異なる）で、毎月の電話料金と一緒に請求されます。

新住居に電話線が引き込まれていない場合は、電話線を住居の外から引き込む工事が必要です。 この引き込み工事には本人または家族が立ち会ってください。

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・転居手続きと引越し3　-住民票・印鑑登録の手続き-

住民票・印鑑登録の手続きは、旧住居の市区町村役所と、新住居の市区町村役所の両方で行います。 まず引越す前に、旧住居の市区町村役所で、住民票の転出届を出します。 （このとき印鑑登録は自動的に抹消されます）

次に、新住居の市区町村役所で住民票の転入届と印鑑登録の登録申請を出します。 印鑑登録の登録申請には、登録する印鑑と顔写真付きの公的証明書（運転免許証やパスポート）を持参してください。

なお、同一の市区町村の中で転居するときは、住民票の転居届を引越し後に出します。

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・転居手続きと引越し4　-運転免許証・車庫証明・自動車登録変更の手続き-

≪運転免許証の手続き≫
引越し後に、所轄の警察署もしくは運転免許センターで、運転免許証の住所変更の手続きを行います。
このとき持参するものは、運転免許証、印鑑、新住所を証明できるもの（新住所が記載されている住民票など）です。

≪車庫証明の手続き≫
自動車の所有者が引越したときは、自宅から2キロメートルの範囲内に車庫を確保する必要があります（車庫法）。 新しい車庫が確保できたら、所轄の警察署で車庫証明の手続きを行ってください。
なお、この手続きの際、新しい車庫の管理者等が発行する「使用承諾書」が必要です。

≪自動車の登録変更の手続き≫
引越しにより所轄の陸運支局が変わった場合には、 新住所を管轄する陸運支局（または自動車検査登録事務所）で、自動車の登録変更の手続きを行ってください。
このとき持参するものは、車庫証明（新住所での車庫証明）、車検証、新住所の住民票、印鑑、自動車税納税証明書です。

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・転居手続きと引越し5　-郵便・銀行の手続き-

≪郵便の手続き≫
引越すときは、郵便局への届出も忘れずに行ってください。 手続きは簡単です。まず郵便局の窓口に置いてある葉書大の「転送届」に必要事項を記入し、 それをポストに投函するだけです。 引越し日の2〜3日前に、投函しておきましょう。

≪銀行の手続き≫
引越しをした後で、銀行口座の住所変更を済ませておきましょう。 この手続きは口座を作った支店以外の支店でもできます。
持参するものは、印鑑（通帳印）と預金通帳です。

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・転居手続きと引越し6　-引越し会社からは見積りを取る-

引越し料金は、引越し会社ごとにまちまちです。 ワンルームや1DKではあまり料金に差がありませんが、ファミリー世帯の引越しになるとかなり差がでます。
そこでファミリー世帯の場合は、複数の会社から見積りを取ることをお薦めします。

また、3月、4月は予約がいっぱいになることが多いので、早めに予約を取りましょう。

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