・家を買うより賃貸に住み続けるか？

『今家を買うより将来に不安があるので賃貸にすみ続ける方が得？』とお客様からご質問があります。

色々なシーンや状況に応じて違います。一般的に長期的賃貸をご希望され将来ご実家で同居予定の場合が代表的な例かもしれません。 長男なので将来は実家で同居するという前提で賃貸にお住みになられていらっしゃるのならば、購入されるより賃貸を選ばれる方が得策だと思います。 購入に掛かる諸費用は将来売却査定には付加されませんので近い将来必ず自宅売却をする前提での購入はお勧め致しません。

しかし、将来といっても１０年１５年後ならその間の家賃と更新料を考えると購入する方が絶対に得です。その場合、程度のよく立地のよい中古物件は将来売却しやすいので 検討されるのもひとつかもしれません。

また、昨今の景気によって銀行から借入するのは不安に思うという方が賃貸にお住まいになられているということがあります。 しかし、家賃はいくら払い続けても自分の物にはなりません。 今の不景気な世の中に、住宅ローンを抱えることに不安を抱かれるお気持ちはよくわかりますが、家を買うということは、 奥さんや子供さんに対しての資産を残すことにもなります。 縁起のいい話ではありませんが、賃貸ではご主人がお亡くなりになられた場合でも家賃は毎月発生します。 しかし、家の場合は団信といって住宅ローン購入時に加入する生命保険で一括返済され残されたご遺族に資産として家が残ります。

賃貸でも購入でも大切なことはその毎月金額です。 長期返済で計画すると毎月家賃より『1万〜2万アップでこんないい物件が買える』・・というシーンになったら冷静なご判断をしてください。目安は現家賃より毎月2万円ダウンの返済額です。

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・新築物件がお得？中古物件がお得？

新築も中古も一長一短ありますが、初めてのマイホームを買われるお客様は業者が売主の中古物件がお勧めです。

一般の方が売却されている物件は現状有姿ですので購入後改装工事が必要な場合が多く 結果的には購入＋リフォーム＋諸費用で予算オーバーになるケースをよく聞きます。
また、購入後の瑕疵担保責任は引渡しより２ケ月しかなく万一何かあれば自己の費用で修繕する必要がありますが、 業者売主の中古物件は引渡しより2年間の瑕疵担保責任があるので購入後の万が一の保険にもなり安心です。

中古物件全般がお得ではなく、綺麗にお使いになられている一般の方が売主の中古物件と業者が売主となった改装済み物件がお買い得物件です。

よく家賃より安い・・・頭金なしで買えるから・・と言っていきなり新築一戸建てを買われる方お客様がいらっしゃいますが、 所得に余裕がなくギリギリでの新築一戸建て購入は十分慎重にお考え下さい。

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・住み心地のよい物件って？

住まいの満足度は十人十色ですので一概には言えません。

しかし、日当たりのいい物件は最重要ポイントとして挙げられるのではないでしょうか。 日当りの良い家ほど風通しがよく湿気にくいからです。

また、他に十分気をつけたいのが相隣関係です。 住めば都ですが、ご近所さんとのトラブルで夢のマイホームの魅力も半減なんてことのないように購入前にしっかり調査したり不動産会社に問合せをしましょう。

日当たりと相隣関係だけはリフォーム工事では解消できませんので徹底的に妥協されないことをオススメします。

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・中古住宅の価格って何で決まる？

実勢価格というのは，一般的によく使われる言い方ですが，その概念はやや曖昧です。

土地は，主として自然的特性により，通常の商品などと違って，合理的な取引市場（流通機構）の形成が不完全です。 そのため，売買当事者の特殊な事情，例えば売り急ぎや買い進み，特別の利害関係や縁故関係などがその取引価格に影響を与えることが多く， そこで成立した価格は必ずしもその不動産の適正な価格を反映するものとはいい得ないのです。

したがって，世間一般的に言われる実勢価格には，特殊な事情の下に成立した価格（高過ぎる価格，或いは低過ぎる価格）， または単に売り主の希望価格，不動産業者のチラシに掲載された売り希望物件などの価格を指す場合が含まれることが少なくなく， 実勢価格の概念は，幅があって，かつ，曖昧であることが多いのです。

これに対し，地価公示価格，地価調査基準地価格は，不動産鑑定士（または 不動産鑑定士補）の鑑定評価額に基づく， 売手にも買手にも偏らない客観的な交換価値を表す『正常価格』であり，多くの取引事例によって実証され， また，土地の経済的価値である効用，収益性等によっても検証された真の実勢価格であるということができます。

しかし、中古物件の土地査定は実勢取引価格を元に算出します。 建物価格を算出する場合、綺麗にお使いになられたりリフォームをされていらっしゃるお宅などはプラス要因にはたらきますが、 室内でペットを飼われたり手入れ不足のお宅などは逆に残価格からマイナスとなります。

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・亀岡の人気エリアベスト３！

亀岡の中でも人気地は絶対的な希少性があり、将来売却しやすいと想定するならば人気地を選択されるべきです。

人気３位はつつじケ丘の中でも大葉台や五月台が人気です。 建ぺい率５０％　容積率８０％の第一種低層住居専用地域でありながら中心市街地に近いのがその理由です。

人気2位はＪＲ馬堀駅　ＪＲ亀岡駅　ＪＲ並河駅　ＪＲ千代川駅の駅前既成団地の各駅まで徒歩圏内の物件です。 その中でもＪＲ馬堀駅前の見晴団地は京都市内の中心地まで約４０分ですから昔から人気が絶えません。

そして、数ある亀岡の不動産の中で人気地ベスト１位は亀岡旧町内です。 旧亀岡城下町でもあり毎年亀岡祭りが行われるのがこの旧町内です。 亀岡祭りが行われる地と聞くと『お付き合いが大変』『何か難しい』とお感じになられるかもしれませんが、 そのお祭りに中心となって参加しそれを通して地域コミュニティの中で子供を育てられる環境は、他地域ではないと思います。 そしてＪＲ亀岡駅・小学校・中学校・病院・スーパーなど全てが徒歩圏内にある立地も理由の一つなのかもしれません。

１位　亀岡旧町内　２位駅前既成団地　３位つつじケ丘（大葉台・五月台）

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・賢い買い方って？

よく不動産購入の時、不動産会社巡りをされるお客様がいらっしゃいます。 良くも悪くも情報入手手段としてはいいと思いますが、せっかく不動産会社巡りをされるのであれば、 物件情報とその会社担当者とのフィーリングや熱意・信用度などを重点に置きながら一番頼りにできると思われる会社に全て任せることをされてはいかがでしょう？

不動産の相談は一生を決める買い物です。 実は不動産購入は会社選びと言って全てを任せられる会社や担当者との出会いこそが本当は賢い買い方なのです。 不動産会社の社歴・その会社の借入状況なども会社を決める上で重要ですので、一生を決める不動産購入ですから、慎重にお選び下さい。

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・田舎暮らしも選択肢の一つです

田舎暮らしは不便・・虫がイヤ・・近所とのお付き合いが・・・とマイナスイメージをお持ちのお客様、田舎暮らしは趣味や願望がない方はオススメできません。 家庭菜園で趣味の野菜作りに磨きをかけたい・・都会より田舎で子供を育てたい・・・など田舎暮らしをされるお客様は絶対的な趣味や願望をお持ちなのです。

家を買うというのは、本来趣味や願望の中で購入するものかもしれません。 しかし、現在通勤・通学・ご予算等諸条件が重なり都会で購入されるのだと思います。

インターネットが爆発的に普及した今、田舎で住み、都会で仕事をするというライフスタイルが見直されています。不便さはないと思います。

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・不動産は地域密着が命

京都市内・大阪市内の不動産会社がスポット的に売却物件を販売されるケースがあります。
この場合、その会社の規模が大小に関わらずＱ１５のように地元の不動産会社を代理人として交渉することをお勧め致します。

地域性をよく知る不動産会社を代理人とすることで万が一購入後トラブルが発生しても最小限度で食い止めることに繋がります。

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・競売物件が欲しい

今、競売物件に一般の方が参加入札されるケースが増えております。

しかし、売りたくて売っている物件ではなく、売りたくないけど裁判所が強制的に売却をするのが競売物件ですので十分注意が必要です。
安易に価格が安いからと言って入札をするとトラブルの元となりますので、 入札手続きと占有者の明渡交渉などを代行してもらえる不動産会社や弁護士事務所へ依頼すると安心です。

権利訴訟や占有解除が競売物件のツボですので、十分理解し経験のある不動産会社へ相談してから入札されることをお勧めします。

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・こんなこと思ったことないですか？
この空地、誰が持ってて、売却されないかな？聞きたいけど・・・ってこと

売主様を調査し、お客様の要望をお伝えします。(無料)

売却されるかどうかの確認をする前に、購入目的・予算・時期をお聞かせ頂きます。

　　お問合せ　(無料)
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・返済期間にご注意下さい！

ほとんどの住宅ローンの最長返済期間は35年です。 完済時の年齢を80歳前後に設定している金融機関が多いため、40代でも35年返済で借りることは不可能ではありません。 ただし、45歳の人が35年返済を選択すると、完済時には80歳となり、定年退職後も住宅ローンの返済が続くことになります。 このような場合、退職後の収入の変化も考慮して資金計画を立てることが大切です。

将来の返済リスクを考えると、毎月の家計に余裕があるのなら返済期間はできるだけ短く、 あまり余裕がなく長期返済を選ぶ場合でも、途中で繰り上げ返済をすることで返済期間を短くするようにしたいものです。

返済期間は、ほとんどのローンで1年単位の設定ができますので、 詳細にシミュレーションをして、適切な返済期間を設定しましょう。

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・住宅ローンをごこから借りる？

住宅ローンの借入先は、以下のようにいろいろあります。特徴を押さえておきましょう。

（１）公的ローン
公的ローンでは、「財形住宅融資」が代表的です。勤務先で1年以上財形貯蓄を続け、 残高が50万円以上ある人を対象とした融資で、財形貯蓄残高の10倍（最高4,000万円）の範囲内で、 購入費用の80％まで借りることができます。 また、自治体が行っている住宅融資もあります。 ただし、最近は「融資あっせん」や「利子補給」といった支援制度が一般的になっています。

（２）民間ローン
民間ローンは、銀行のほか、生命保険会社、農協（JA）、ノンバンクなどの様々な金融機関が扱っています 。金融機関や商品によって融資限度額や適用金利、商品タイプ、手数料などが違ってきます。

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・返済方法をご確認下さい！

元金と利息の返済方法には大きく2種類あります。 毎回返済する「元金と利息」の合計額を一定になるように設定したものが「元利均等返済」、 毎回返済する元金の返済額を一定にしたものが「元金均等返済」です。

元利均等返済は、毎月の返済額が一定となるので、家計の予定を立てやすくなりますが、 元金均等返済と比較すると元金の返済ペースが遅く、借入期間が同じであれば、 元利均等返済の方が総支払額は多くなります。

一方、元金均等返済では、元金の返済を早く進められるというメリットはありますが、 借入当初の毎月の返済額が多くなってしまいます。ただし、当初の返済負担を重くしても、 早く元金の返済を進めていきたいという場合には、元金均等返済を選択したほうが有利です。

なお、元利均等返済の住宅ローンしか扱っていない金融機関も多いので、 借り入れを検討する際には各金融機関の住宅ローン商品について早めに確認しておきましょう。

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・金利水準にご注意下さい！

金利は低ければ低いほど、利息が少なくなり、総返済額も少なくなります。 例えば1,000万円を借りて35年で毎月元利均等返済をしていく場合、 金利が4％の場合と3％の場合では総返済額で約244万円の違いが出てきます。

なお、一般的に住宅ローンでは、ローンの申込時ではなく、ローンの実行時の金利が適用されます。 つまり、住宅ローンを申し込んだときに確認した金利より、 実際に借り入れる際の金利が高くなってしまうリスクもあります。

特に、完成前の新築分譲物件を購入する場合などは、ローンの実行が物件の完成後となるため、 金利の上昇リスクも考えて余裕のある資金計画を立てておくとよいでしょう。

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・住宅ローンの種類って？

元金に対して、金利をどのように設定するかによって、様々な商品タイプがあります。
主なものは3つです。

（１）完全固定金利型
「完全固定金利型」は、借入期間中の金利がずっと固定される商品です。 一般に金利固定期間に金利の上昇が想定されるような場合には、 変動金利型等より当初の適用金利は高くなりますが、借入期間中に金利が変動したとしても、 住宅ローンの返済額は借入当初の予定から変わりません。

（２）変動金利型
「変動金利型」は半年ごとに金利が見直され、その金利の動きをもとに5年ごとに返済額が見直されるタイプです。 ただし、金利の変動に伴って返済額が上昇する場合でも、従来の返済額の1.25倍までという上限が定められています。 金利の上昇局面では一般的に、完全固定金利型に比べて当初の適用金利は低めになっていますが、 その後の金利上昇リスクを負うことになります。

（３）固定期間選択型
「固定期間選択型」は3年間、5年間などというように一定期間は金利が固定されていて、 その期間が終了した時点で、再度金利を設定し（固定期間を選択するか変動金利とするか）、 その金利によって返済額が見直されるタイプです。 固定する期間の選択肢は、金融機関によって異なります。 固定期間終了後の金利が大幅に上昇していた場合は、変動金利型のような返済額上昇幅の上限がないため、 返済額が大幅に増える可能性があります。

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・ボーナス頼みのローン返済計画は危険！

サラリーマンなら、ローンの返済計画を立てる時に、ボーナス払い併用を考える方が多いと思います。 どこの金融機関でも融資額の４〜５割程度まではボーナス払いにすることができます。

そのため、不動産会社がローンのシミュレーションをする場合、 融資額のうちマックスの半分をボーナス払いにすることを前提に計算することが珍しくありません。 ボーナス払いを増やせば、それだけ毎月返済額は少なくなるので、負担感が軽くなるからです。

仮に３０００万円を３０年返済、年利３％で借りた場合、毎月均等返済なら１カ月１２万６５００円。 半分をボーナス払いにすると、毎月返済分は６万３２００円になるが、ボーナス払い月は４４万４０００円にもなります。

ボーナスは経済情勢や会社の業績に左右されます。 もしボーナスが大幅にダウンしたらローン破綻の恐れが出てきてしまいます。
ボーナス払いは融資額の３分の１以内に抑え、毎月の返済をベースに考えたほうが安全といえるでしょう。

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・返済能力は税込み収入より手取りで考えよう！

金融機関は、住宅ローンの借り手の返済能力を審査するとき、前年の税込み年収を基にして行なうのが一般的です。 融資限度額も税込み年収を基に計算されます。

たとえば銀行ローンでは税込み年収が４００万円以上なら、返済負担率が４０％以内という具合です。 年収６００万円の人の場合、年間返済額が２４０万円になる金額までは借りられることになります。 しかし、税込み６００万円は手取りでは５００万円そこそこ。 年間２４０万円の返済ということは、手取りの約半分がローンに消えることになります。 これはかなり無謀な資金計画になってしまいます。 銀行が貸してくれるといっても、自分の返済能力を基に考えるのが良策ではないでしょうか。

たとえば手取り収入の３０％くらいなら返せるとします。 手取り５００万円で、年間返済額は１５０万円。 税込み年収に対する返済負担率を逆算すると［１５０万円÷６００万円＝２５％］となり、妥当な線と言えるでしょう。 このように返済能力を見るときは手取り収入を基に考えましょう！

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・いくら返せるか？　１.返済負担率で考える

住宅購入の資金計画を立てる上でもっとも大切なのは、自分がローンをいくら返せるかを知ることです。 この返済可能額を出す時に大切なのが返済負担率。 たとえば都市銀行では、融資額の上限を年収に対する返済負担率で設定していて、 年収によって２５％から４０％までの幅があります。

フラット35の場合は年収400万円未満が30％以内、400万円以上が35％以内。 仮に税込み年収が６００万円の人の場合、年間返済額は公庫では210万円まで、 ある銀行では240万円までということになります。

本当に安全な水準はどの程度なのでしょうか？
バブル当時までは、返済負担率が３０％から３５％程度なら大丈夫だといわれていました。 しかし、それは収入が着実に伸びてだんだん負担が軽くなることが前提になる話でした。 現在のように給料が上がりにくくなると、もう少し抑え気味に考えたほうがいいかもしれません。 一つの目安としては２０％から２５％程度です。 くれぐれも借りすぎにはご注意下さい。

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・いくら返せるか？　２.家計簿で考える

初めて家を買う人が悩むことの一つが、自分がいくらのローンを返せるか・・・。 この返済可能額を考えるとき、もっとも堅実なのは、実際に支払い可能な金額を家計の実態から割り出す方法です。

考え方としては、初めに水道光熱費や食費など、 家を買っても買わなくても変わらない必要不可欠な生活費をまとめてみます。 これを（Ａ）とします。
次に、今支払っている家賃と住宅購入のための貯金額の合計（Ｂ）を出します。
残りが遊興費や趣味のための出費（Ｃ）です。

ローンの返済額は、確実に支払える（Ｂ）の範囲内に抑えるのが得策です。 遊びを我慢してでもマイホームを買いたいと思う人も多いと思います。 ある程度まで削るのは仕方ないにしても、余裕の部分である（Ｃ）のすべてを注ぎ込んでしまうと、 ギリギリの生活になってしまいストレスも溜まるし、いざというときに対応できません。 まして生活費の（Ａ）まで削るのは危険です。
余裕のある資金計画を立てるようにお心掛け下さい！

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・頭金不足を補うテクニック　１.貯める

頭金不足を補う一番の王道は、コツコツお金を貯めることです。 貯金をすることは住宅ローンを支払うことの予行演習にもなります。 金利が低い時期は、頭金を貯めるよりも借金をして買ってしまったほうがいいという意見もありますが、 今まで貯金をしたことがない人がローンを払っていけるか心配です。 たとえば社宅に住んでいて、月１万円、２万円しか住居費がかからず、 残りは生活費と遊びのお金に消えていたという人は、 少なくとも２〜３年は月に１０万円ずつ貯金をするなどの練習をしたほうがいいでしょう。 それで十分生活していけることが分かったら購入に踏みきって下さい。 １００万円なら１００万円と目標を決めて、とにかく１年間は頑張るという方法でもかまいません。

住宅購入資金を少しでも有利に貯金をするには、財形貯蓄を活用するのも一つの方法です。 利子の非課税枠があること、貯蓄残高が一定以上になると公的ローンの財形住宅融資が受けられることなど、 いくつかのメリットがあります。

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・頭金不足を補うテクニック　２.親からの援助

のんびり貯金をしている期間がもったいないという場合、 もっとも手っ取り早いのは親からの援助をもらう方法です。 下記３つのパターンがあります。

１つ目は・・・ズバリ親から資金を貰う方法！
ただし、むやみにお金を貰うと親子間でも贈与税がかかってしまうので、 基礎控除の枠内で贈与するか「相続時精算課税制度」を使うことが必要です。

２つ目は・・・親から資金を借りる方法！
この場合も口約束だけで、貸し借りの実態がない場合には贈与と見なされるおそれがあります。 双方の署名捺印をした借用書を作り、金額、金利、返済方法などを取り決めておくと良いでしょう。 金利はもっとも安い銀行ローンの半分程度を目安にして下さい。 返済方法は毎月均等払いにする必要はありません。 ただし、実際に返済していることが証拠として残るように、銀行振り込みで払うことが得策です。

３つ目は・・・親との共有名義にする方法！
出資割合に応じて持ち分を登記するのを忘れずに・・・。

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・住宅ローンの借入れは可能か？

以下に当てはまる方は、金融機関からの借り入れが厳しい可能性があります。
　　　�@ 税金を納めていない（納税証明書で分かります）
　　　�A クレジットカード等の悪質滞納が過去５年以内にある。
　　　�B 就職して間もない（ステップアップの同業種での転職は、考慮される）
　　　�C 既に住宅ローンを組んでいる。
　　　�D 用途が住宅でない建物（事務所など）


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・住宅ローンの審査に必要となる書類は？

以下が一般的に必要となる書類です。その他、ローン実行時には追加書類が出ます。ローン実行時には、�@印鑑証明書�A住民票が必要になります。
　　　�@ 身分証明書
　　　�A 源泉徴収票
　　　�B 保健証
　　　�C 納税証明書
　　　�D 課税証明書
　　　�E 返済予定表（車などのローンを組んでいる場合）
　　　�F 確定申告書３期分（確定申告をされている場合）


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・売買契約書のチェックポイント12　-瑕疵担保（かしたんぽ）責任-

売買物件に、隠れた瑕疵（欠陥など）が発覚した場合、売り主へ物件の修補や損害の賠償を求めることが可能です。 また、瑕疵が重大で、住むこともままならない場合などは契約の解除を求めることもできます。

売買契約では、売り主が瑕疵担保責任を負うか否か、 負う場合は物件の引き渡しからどのくらいの期間で責任を負うのかなどが取り決められます。 瑕疵担保責任の期間が短いほど買い主に不利となり、逆に長いほど売り主に不利となります。

隠れた瑕疵をめぐるトラブルは非常に多いことから、しっかりと契約内容を確認しましょう。

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・売買契約書のチェックポイント11　-ローン特約-

買い主に責任がないにもかかわらず住宅ローンの借り入れができなかった場合、 買い主は売買代金を支払うことができず、最終的には契約違反となってしまいます。 このような状況は買い主には酷ですので、買い主が、住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、 売買契約にローン特約が付すことが一般的です。

買い主は、住宅ローンの審査が不調に終わった場合に、売買契約を無条件で解除することができます。 ただし、買い主がローン審査に必要な手続きを怠った場合など、 買い主の落ち度でローンを借りることができなかった場合には、この特約は適用されません。

ローン特約がある場合でも、契約前に資金計画を十分に検討して、借り入れの目処をもって契約することが大切です。

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・売買契約書のチェックポイント10　-契約違反による解除-

契約違反（つまり約束違反、これを法的には「債務不履行」といいます）により契約を解除するときの取り決めです。 売り主または買い主のいずれかが債務不履行となった場合には、その相手方は契約を解除することができます。 このように契約違反によって解除となった場合には、契約に違反した者が違約金等を支払うことが一般的です。 違約金等はおおむね売買代金の20％までの範囲で設定されることが多いようです。

契約に違反することを前提として売買契約を締結するわけではありませんが、 万が一のことがありますので、事前にしっかりと確認しましょう。

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・売買契約書のチェックポイント9　-引き渡し前の物件の滅失・毀損-

売買契約締結後に、天災で建物が全壊するなど、売り主にも買い主にも責任のない理由によって、 購入予定物件が滅失・毀損した場合の取り決めです。

不動産売買では、一般的には、売り主が物件を修復した上で、物件を引き渡すこととなります。 ただし、物件の修復に過大な費用がかかるとき、または、 物件が滅失・毀損したことにより買い主が契約の目的を達せられないとき （例えば、とても住む状態には修復されないなど）は、契約を無条件で解除することができます。

万が一の場合の取り決めですので、しっかりと確認しましょう。

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・売買契約書のチェックポイント8　-手付解除-

何らかの突発的な事情により契約を解除せざるを得ないときに、手付解除することがありますので、 どのような取り決めとなっているか確認します。 もちろん、当事者間の合意で、手付解除を認めない契約としたり、手付解除が可能な期間を限定することも可能です。

手付けの金額は、一般的に売買代金の20％までの範囲で設定することが多いようですが、 手付金が少額である場合には、自分が解除するときの負担は小さくなる一方、 相手に解除されるリスクも高くなります。 逆に、手付金が多額である場合は、自分が解除するときの負担は大きくなりますが、 相手方に解除されるリスクは低くなります。 手付解除に関しては、手付金の額も併せて確認しましょう。

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・売買契約書のチェックポイント7　-公租公課等の精算-

不動産売買契約では、固定資産税や都市計画税といった公租公課を売り主と買い主の間で精算することが一般的です。 その他、管理費などの費用を精算することもあります。 精算は引き渡しの日を基準に、日割りで行われることが多いようです。

このような精算金も、売買代金とは別に必要となりますので確認しましょう。

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・売買契約書のチェックポイント6　-負担の消除-

購入予定物件を完全な所有権で取得できるかを確認します。 例えば、抵当権や賃借権など、所有権の完全な行使を阻害するような権利は、 売り主の責任によって除かれた状態で引き渡されます。 このような権利が除かれないまま引き渡しを受けると、 購入後に予定通り利用できない場合がありますので注意が必要です。

なお、投資用物件の売買では、テナントが入居していることが多く、 その場合はテナントとの賃貸借契約に限って、買い主に引き継がれます。 この場合は引き継ぐ権利と引き継がない権利を明確にする必要があります。

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・売買契約書のチェックポイント5　-付帯設備等の引き継ぎ-

特に、中古住宅の場合は、室内の照明やエアコンなどの設備、 敷地内の庭木や庭石などの引き継ぎについて明確にしておく必要があります。

このような付帯設備等の引き継ぎをめぐるトラブルは意外と多く発生しますので、 契約前に、何を引き継いで、何が撤去されるのかを売り主との間で十分に調整する必要があります。 また、引き継ぐ設備等が故障していないかなど、その状態も事前に確認しましょう。

契約に当たっては、付帯設備等の一覧表を用いて一つ一つ確認することが多いようです。 （このとき用いる一覧表は「物件告知書」「物件状況確認書」などといわれています。）

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・売買契約書のチェックポイント4　-所有権の移転と引き渡し-

所有権の移転と引き渡しの時期を確認します。 引っ越しの予定などを踏まえて、問題ないか判断します。

所有権移転と引き渡しは代金の支払いと引き換えに行われますが、不動産取引の実務では、 代金支払いの場で、所有権移転登記に必要な書類や鍵などが買い主に引き渡されることで完了することが多いようです。

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・売買契約書のチェックポイント3　-土地の実測及び土地代金の精算-

土地の面積は、登記記録（登記簿）に表示された面積と実際の面積が違うことがあります。 したがって、売り主が引き渡しまでの間に土地の実測を行うことも多いようです。

実測の結果、登記記録（登記簿）の面積と実測した面積が違う場合は、 その面積の差に応じて、売買代金を精算します。 （実測をするのみであえて精算しないこともあります。）

一般的に、売買代金の精算は、当初の売買代金と当初の売買面積（登記記録（登記簿）上の面積）に基づく 1�u当たりの単価を用いて行われます。

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・売買契約書のチェックポイント2　-売買代金、手付金等の額、支払日-

売買代金や手付金等の金額と支払日をしっかりと確認します。 期日までに支払えない場合は、契約違反となる場合もありますので注意しましょう。

また、手付金については、その取り扱いをしっかりと確認します。 手付金がどのような手付け（解約手付、証約手付、違約手付）であるのか、 金額は適当か（売買代金の何割程度か）などを確認します。 手付けが解約手付であれば、いつまで手付解除が可能であるかについても確認しましょう。 なお、売り主の信用力に不安がある場合は、高額な手付金等の支払いには十分に注意する必要があります。

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・売買契約書のチェックポイント1　-売買物件の表示-

購入予定物件の表示に誤りがないかを確認します。 一般的には、登記記録（登記簿）に基づいて契約書に表示されます。

売買対象となる物件が明確であることが、売買契約の大前提です。

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・契約を結ぶと、簡単に解除はできません

特に、不動産売買のように大きな取引を行う場合は、契約は売り主と買い主の信頼関係の上に成り立つ大事な約束です。 そのため、いったん契約を締結すると、一般的には、一方の都合で簡単に契約を解除することはできません。 契約の解除には、主に以下のようなものがあります。

クーリングオフによる解除
売り主が不動産会社（宅地建物取引業者）で、かつ一定の条件を満たす場合に限り、無条件で契約を解除することができる。

手付解除
相手方が契約の履行に着手するまでは、手付金の放棄、または倍返しにより契約を解除することができる。

危険負担による解除
天災による物件の滅失等により、契約の目的が達せられない場合などは、買い主は無条件で契約を解除することができる。

瑕疵担保（かしたんぽ）責任に基づく解除
物件に重大な瑕疵（欠陥など）があった場合に、その瑕疵により契約の目的が達せられない場合は、買い主は無条件で契約を解除することができる。

特約による解除（ローン特約など）
特約の内容に応じて解除することができる。例えば、「ローン特約」の場合なら、買い主に落ち度がなくても住宅ローンを受けられなかった場合に、買い主は無条件で契約を解除することができる。 合意による解除 当事者の合意に基づく条件で契約を解除することができる。

※上表の内容は一般的なものであり、個々の契約で契約の解除に関する取り扱いは異なります。

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・瑕疵担保責任について

「雨漏り」や「建物本体の白アリ被害」のような物件の欠陥などを「瑕疵（かし）」といいます。 そのうち、買い主が売り主から知らされていなかった「瑕疵」を法的には「隠れた瑕疵」といいます。 隠れた瑕疵が判明した場合、買い主は、売り主へ物件の修補や損害の賠償を求めることが可能です。 また、欠陥などが重大で、住むこともままならない場合などは、契約の解除を求めることもできます。

このような、物件の瑕疵に関する売り主の責任を法的には「瑕疵担保責任」といいます。

売買契約では、売り主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合は物件の引き渡しからどのくらいの期間、 責任を負うのかなどが取り決められます。 ただし、物件の隠れた瑕疵をめぐるトラブルは非常に多いことから、 売り主は物件の瑕疵について誠実に情報提供をする、買い主は十分に物件を確認することで、 契約前に瑕疵を明らかにしていくことが重要です。

なお、不動産会社（宅地建物取引業者）が売り主の場合は2年以上瑕疵担保責任を負うことが義務づけられています。 また、新築住宅の売り主は、住宅の主要構造部分等（基礎、柱、屋根、外壁等）について 10年間は瑕疵担保責任を負わなければいけません。

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・手付金について

不動産売買契約では、契約締結時に「手付金」と呼ばれる金銭を、買い主が売り主に支払うことが一般的です。

手付金には、
（1）証約手付
（2）解約手付
（3）違約手付
の3種類があります。

一般的に不動産売買契約では、（2）の「解約手付」として授受されます。 なお、民法でも手付金の性質について特段の定めがない場合には解約手付と推定するとされています。 「解約手付」とは、買い主は既に支払った手付金を放棄する（返還を求めない）ことにより、 また、売り主は既に受けとった手付金の倍額を買い主に返すことにより、 売買契約を解除することができる手付けをいいます。

ただし、解約手付による契約の解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。 つまり、既に相手方が契約に定められた約束事を実行している場合には、手付けによる解除はできません。

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・家を買うまでに最低限知っておきたい知識は？

住まいの購入は、人生のなかでも大切なイベントです。 住まいの購入にあたっては、借入額や自己資金を把握して、計画を立てることが大切です。

また、自己資金には物件の価格以外に諸費用も含めて考えてください。 諸費用の合計は、売買価格の約８−２０％前後が目安と考えられるでしょう。

諸費用となるものを挙げてみると印紙税・登記費用・固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税・火災保険料・ローン事務手数料・ 仲介手数料・引越等の費用があげられます。
諸費用は、売買契約から引渡しまでの間に順次必要となりますので、しっかりと計画を立てましょう。

ご契約内容にもよりますが、概ね以下の通りとなります。

1.印紙税
　契約時に必ず貼付します。

2.仲介手数料
　一般的に、売買価格の3％＋6万円（税別）となっております。

3.登記代
　中古の建物や土地の場合は所有権移転登記・新築の建物の場合は建物表示登記と保存登記の手続きをする際に掛かる司法書士の報酬と登録免許税などが登記代にあたります。また、住宅ローンを組む際には、抵当権設定登記が必要となります。

4.借入費用
　銀行などから住宅ローンを借りて不動産を購入する場合、借入時に事務手数料・保証料・金銭消費貸借契約時の印紙税などが掛かります。各銀行により金額や取り扱いが違いますので、各銀行に確認して、金利なども併せた比較から一番有利で便利な銀行をお選び下さい。

5.火災保険
　土地購入の場合は対象外ですが、建物を購入する場合は必要になります。住宅ローンを組んで購入する場合は、銀行が担保保全のため加入を条件にする場合が多く、なかば強制加入となります。加入内容も借入全期間の長期で、ある程度の保険金額を設定しなければなりません。

6.公課清算
　不動産売買日の当該年度に掛かる固定資産税・都市計画税を、売買日を境に清算します。マンションの場合は、これに加え管理費・修繕積立金も日割り清算します。

7.不動産取得税
　売買完了数ヵ月後に都道府県より不動産取得税の請求が来ます。

注：諸費用は、購入内容などにより変わりますので、以上の全てが必ず掛かるのではございません。

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・不動産会社に手付金や中間金を支払ったのに倒産した例

民法で規定されている　契約手付金　の上限は売買価格の２０％と取り決めてられております。
しかし、不動産会社が売主となる場合、民法より宅地建物取引業法での手付金の額が優先され

�@完成物件（中古）の場合、契約手付金は売買金額の１０％以内で１，０００万円以下
�A未完成物件（新築）の場合、契約手付金は売買金額の５％以内で１，０００万円以下である。

万一支払ったのに引渡しを受けられない時は倒産した会社の加盟する協会へ至急に連絡して下さい。
上限１，０００万円までは弁済される仕組みになっております。

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・売買契約の直前チェックポイント

購入申し込みが終わると、早ければ１週間から１０日程度で売買契約になります。 売買契約書に署名してハンコを押してしまうと簡単には後戻りはできません。 一方的に契約を解除する場合は手付金を放棄しなければなりません。 それだけに契約をする前に本当に購入してもいいかどうかを改めて検討することが大切です。

まず資金計画に問題がないかを再確認！ そして、契約内容を事前にチェックするための重要事項説明書を貰うのも良いでしょう。 法律では契約前に重要事項説明をすると決めているだけで、時期までは指定していません。 契約の当日になっていきなり説明されても理解できない可能性もありますので、 せめて３日から１週間前には重要事項説明書を手に入れて内容をよく読んでおき、 疑問点や不明な点について納得できるまで説明してもらうと安心です。 地盤の善し悪しや基本性能など、本来重要な点でありながら重要事項説明書には記載されていない項目も多いので、 気になる点を注意して見てみましょう。

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・注意すべき特約条項

(1)住宅ローン特約
　住宅ローンの利用を購入の前提条件とする場合、借入予定先の金融機関と 事前に相談しますが、売買契約締結時点で確約が得られていないケースでは、 「融資が不成立となったときは本契約を無条件で解約し、売主は受領金を無利 息にて返還する」旨の特約条項を記載します。

(2)公簿売買か実測売買か
　売買する土地の面積は、登記簿に記載されている面積（公簿面積）とするか、 実際に測量した後の面積（実測面積）とするかを決めておきます。もし公簿面 積とした場合は、実測した結果、土地の面積が登記簿上に記載されている面積 より少なかったとしても、代金の減額請求はできません。

(3)危険負担
　売買契約から引渡までの間に、震災など不慮の事故で損害が発生しても、 特約をしていない場合は、買主は代金を支払わなければならないことになって います。そのため、通常は損害の程度により売主責任による補修または解約等 ができるように特約しているのが一般的です。必ず確認しておくようにしてく ださい。

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・クーリング・オフ制度

不動産業者が自ら売主となる物件の売買契約の場合には、事務所以外の場所に おいて買受けの申込みをした者や売買契約を締結した買主は、一定の場合を除い て、８日間以内は自由に無条件で契約の解除をすることができます。この制度を クーリング・オフ制度といい、全くの白紙還元で、損害賠償の請求を受けること もなく、支払い済みの金銭を取り戻せます。この制度を利用するための条件や方 法等は次の通りです。

(1)クーリングオフ制度を利用するための条件
　次の条件を全て満たす必要があります。
・ 物件の売主が宅地建物取引業者であること。
　　つまり、宅地建物取引業者が媒介や代理を行う物件には適用がありません。
・ 土地や建物の売買取引であること。
　　賃貸マンションや賃貸オフィスの契約には適用がありません。
・ 申込みや売買契約を締結した場所が不動産会社の店舗、事務所でないこと。
　　購入者の自宅・勤務先、仮設小屋の案内所や喫茶店などで契約した場合は
　　この制度を活用するための条件を満たします。

(2)申込み解除の方法
　(1)の条件を満たしていれば、契約の解除ができます。解除の意思表示を申込者 が行う場合には、「書面」により通知しなければなりません。従ってこの書面 に証拠力を持たせるためには、配達証明付内容証明郵便を使うことが適当です。

(3)申込みの解除ができなくなる場合
★次のような場合はできなくなりますので、注意が必要です。
・ 解除の通知はクーリングオフ制度を利用できることを書面で知らされた日から
　　８日以内に発送することが必要ですから９日以降に発送した場合は解除できません。
・ 履行関係が完了したとき、つまり、申込者が物件の引渡しを受け、
　　かつ代金も全部支払ったときには当然のことながら適用されません。
・ 仮設の案内所であっても、専任の取引主任者のいるモデルルーム等の
　　場合は解除できません。
・ 自宅や勤務先で契約を行った場合でも、申込者自らが申し出た場合は解除できません。

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・中古物件購入に掛かる注意点　１

お隣さんとの間で越境物などは見落とす場合があります。
（越境物とは植木・物置・屋根など）

引渡しを受ける前に現所有者さんから越境物の解決は必ず済まして頂くようにして下さい。

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・中古物件購入に掛かる注意点　２

未登記建物が存在する場合、引渡しを受ける前までに売主側で表示・保存登記を行い建物全てについての引渡しを受けて下さい。

よく見落とされるのが地下ガレージ（ボックスガレージ）は工作物扱いされるため登記が必要とされます。
不動産トラブルを未然に防ぐための措置として必ず行って下さい。

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・引き渡し前の内覧で仕上がりを確認

≪新築住宅の場合≫

新築住宅の場合、引き渡し前に完成した住宅の仕上がりを確認する内覧会が行われます。 ここでは、2つの確認しておきたいポイントを紹介します。

まず、「契約書・仕様書通りの仕上がりになっているか」ということです。 内装材や建具、住宅設備などが契約通りのものになっているかをしっかりと確認しましょう。

次に、「仕上がり具合」を確認します。 建具の開閉はスムーズか、壁材や床材、天井などの端や継ぎ目の処理はきちんとされているか、 傷はないか、などを確認しましょう。

不具合が見つかった場合には、引き渡しまでにきちんと直してもらうように依頼します。 問題がなければ、住宅の仕上がり具合を確認した旨の書類に署名・押印し、内覧会は終わります。 ただし、一度署名・押印すれば、その後に不具合などを指摘しても、責任があいまいになりがちです。 署名・押印の前に、内覧会でしっかり確認しておきましょう。

≪中古住宅の場合≫

中古住宅の場合には、引き渡し日までに売り主または不動産会社の立ち会いのもと、 現場の確認をするケースもあります。 約束した修理等は完了しているか、引き継ぐ予定の付帯設備があるかなど、 契約条件に沿った状態であるかをしっかり確認しましょう。

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・引き渡しの遅れなど、契約内容との違いが生じたら？

工期が延びて引き渡し期日までに完成しない、入居していた売り主の引っ越しが遅れている、 賃借人の引っ越し先の都合で明け渡しが遅れているなどの理由で、契約通りに引き渡しがなされない、 などということも起こり得ます。 買い主としても、引っ越しの手配を済ませ、住んでいる賃貸住宅を退去する期日が決まっているなど、 困ったことになるはずです。

このように、契約で取り決めた期日までに引き渡しができず、 全く引き渡しの見込みがないのであれば、売り主の契約不履行（約束違反）を理由に、 契約の解除を主張することも選択肢の一つとなるでしょう。 引き渡しの遅れに限らず、売り主の債務不履行（契約を実行しないこと）が分かった場合は、 契約で約束したことを実行できそうなのか、相手は誠実に対応しているのかなどを見極めた上で、 引き渡しの猶予などの現実的な対応をとるのか、契約を解除するのかなどを判断する必要があります。 一方で、引き渡しの遅れが若干であれば、 引き渡しの遅れにより発生した費用などを補償してもらうなどの対応策も考えられます。
まずは、不動産会社と対応を検討してみましょう。

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・中古物件購入のトラブル例

一般の方が売主の物件を契約し入居されてから『こんな傷んでいるとは聞いてない』と『契約内容と相違する』といったことに十分気をつけなければなりません。

空家での契約・取引なら不具合等も発見できるのですが、まだお住まいになられている状態での売買契約の締結ですから実際には目に見えないところがあります。
契約時売主から『物件現状報告書』を発行しその内容に基づいて購入する契約が一般的でありますので、 その物件現状報告書を片手に引越前に不動産会社立会いのもと点検することをオススメします。

一般の方が売主となる場合引渡しから２ケ月間までが疵担保責任期間です。 期間内であった場合は不動産会社を代理人として解決にあたることをオススメします。

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・保証期間は長ければいいとは限らない！

家電製品の保証期間はたいがい１年間です。 その間の故障は無料で修理してくれます。 住宅の場合、品確法によって主要な構造部分と雨漏りに関係する部分については10年間の長期保証が義務づけられています。 大手ハウスメーカーによっては、独自のアフターサービス制度を設け、 長寿命化が進むのに対応して60年といった超長期保証を売り物にしているケースも多く見られます。

しかし、60年間無料で修理してくれるわけではありません。 10年、20年単位で有償の点検や補修を受けることが前提になっているのです。 その時に併せてリフォームを勧めるなど、 メーカーにとっては継続的に仕事をつかむための仕掛けのひとつともいえます。

それだけ長期に対応できる自信の裏付けがなければ簡単には謳えませんが、 業者が途中で倒産してしまえば絵に描いた餅に過ぎません。 また、中小業者で保証期間が10年以内だからといって対応が不十分ともいえません。 大切なのは業者の実績と信頼性なのです！

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・「瑕疵担保責任」の意味と期間

住まいを購入した後に、引き渡し時には知らされていなかった「雨漏り」や 「建物本体の白アリ被害」のような欠陥など（法的には「隠れた瑕疵（かし）」といいます）が発覚した場合、 まずは売買契約に基づいて、売り主へ物件の修補や損害の賠償を求めることになります。 また、欠陥などが重大で、住むこともままならない場合などは契約の解除を求めることも可能です。
（このように物件に隠れた瑕疵があった場合の売り主の責任を「瑕疵担保責任」といいます。）

ただし、不動産売買では、売り主が瑕疵担保責任を負う期間を限定することが一般的です。 この期間は、契約書に必ず記載されていますので、まずは契約内容を確認しておきましょう。

欠陥などが発覚したときに、売り主の責任期間を超えている場合、原則として、 損害賠償や契約の解除などを求めることはできません（※）。
なお、売り主が宅地建物取引業者である場合は、買い主に対して、 少なくとも引き渡しの日から2年間は瑕疵担保責任を負うことになっています。

※ 売り主が「故意」に瑕疵を告げなかった場合などは、 瑕疵担保責任の期間を超えていても損害賠償などを求めることができます。
また、売り主が事業者で買い主が個人の売買契約において、瑕疵担保責任の期間が極端に短い場合などは、 そもそも個人にとって不利益な契約であるとして、損害賠償などを求めることが可能な場合もあります。

★中古住宅の留意事項

中古住宅の場合は、新築住宅のような制度はありませんので、 売り主の瑕疵担保責任については、契約に基づく対応がベースとなります。 宅地建物取引業者である不動産会社が売り主の場合は、少なくとも2年間は瑕疵担保責任を負いますが、 不動産会社が倒産などをした場合、修補等を求めることができない可能性が高くなります。

また、売り主が個人の場合は、瑕疵担保責任を負う期間を短くする契約が多く見受けられます。 したがって、中古物件の場合は、契約前に物件を十分に確認して、欠陥をあらかじめ把握することが重要です。
このため、最近は、買い主が任意で有料の建物検査を利用して、建物の状況を事前に確認するケースが増えています。

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・アフターサービスについて理解する

新築住宅では、瑕疵担保責任とは別に、 売り主が一定の不具合を無償で補修するアフターサービスを任意で実施している場合があります。

アフターサービスの対象となる不具合の種類やサービスの期間などについては、会社ごとに基準が設けられています。
たとえば、基本構造部分にかかわる雨漏りや漏水、構造強度に影響する亀裂や破損などは品確法と同じ10年、 壁の破損や設備の作動不良などは2〜5年の期間を設けることが多いようです。

最近では、アフターサービス期間が10年を超える新築住宅もありますので、 アフターサービス制度の有無やその内容について、しっかりと確認しておきましょう。

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・瑕疵担保保険とアフターサービスの違い

瑕疵担保責任は法律で定められた責任であり、 アフターサービスはあくまでも消費者サービスの一環として、不動産会社などが自主的に実施しているものです。 いずれも消費者保護を目的としている点では共通していますが、責任の対象や期間などが違っている点に注意が必要です。

瑕疵担保責任の対象になるのは、「取引時における物件の隠れた瑕疵」に限られ、 一般的に、売り主が責任を負う期間は契約で定められています。 また、品確法では新築住宅について、構造耐力上主要な部分などに瑕疵があった場合、 引き渡しから10年間の瑕疵担保責任を定めています。

これらに対して、アフターサービスの対象は「契約で定める一定の欠陥」であり、隠れた瑕疵に限りません。 また、品確法の構造耐力上主要な部分などに限らず、建具や設備なども対象になっていることもあります。
アフターサービスの対象と期間はそれぞれの契約によって定められますので、その内容をしっかりと把握しておきましょう。

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・その他の保証制度

財団法人住宅保証機構などが実施していた「住宅性能保証制度」は、住宅の基本的な性能を保証する仕組みです。 保証期間は、住宅の引き渡し後10年間で、瑕疵による不具合があった場合には修補等の費用を負担してもらえます。 一般的には、アフターサービスは、当初の買い主以外は対象外となりますが、 住宅性能保証制度の場合、保証期間中なら当初の買い主から物件を購入した人にも引き継がれます。

なお、「住宅性能保証制度」は平成20年6月30日で終了し、代わって、 平成20年7月1日からは住宅瑕疵担保履行法に基づく保険制度が開始されました。

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・入居後の住まいの維持管理

住まいを、常に快適に生活できる状態に維持し、できるだけ長持ちさせるためには、維持管理が大切です。 日常の手入れに始まり、点検・補修、そして記録の保存が欠かせません。 それが住まいの資産価値の維持にもつながります。

★定期的に点検と補修を行う

まずは日々の掃除や手入れが大切です。 適切に手入れをすることで、住宅の部品や各種設備などを長持ちさせることにつながります。
また、掃除や手入れなどを通して、日常的に住宅内の様々な部分に目配りしていれば、 不具合や傷みなどが発生しても、早期に発見することができるでしょう。 傷みや不具合がひどくなってから対応するのと、初期の段階で対応するのとではかかる費用や手間ひま、 その後の快適度なども大きく違ってきます。

新築物件の場合、不動産会社などによる定期点検が行われるのが一般的ですが、 自分たちでも定期的な点検を心がけましょう。

建築後の経過年数の長い中古物件はなおさら重要になってきます。 大掃除の際に主要な部分について不具合などが生じていないか確認しておくのも有効な方法です。 気になる箇所が見つかったときには、不動産会社や専門家などに相談し、必要に応じて補修工事などを実施しましょう。

★記録を保存する

定期的な点検の記録や補修工事の資料は必ず保管しておきましょう。 前回の点検の記録があれば次回の点検時の参考になりますし、補修工事の工事図面などがあれば、 再度の補修工事を行うときにも役立ちます。
また、そうした点検・補修の記録は一括して整理しておきましょう。 住宅の維持管理に不可欠であるだけではなく、大切に使い、 しっかりと維持管理してきことを証明する材料になりますから、将来売却することになったときには、 良好な維持管理状態を示す資料になるでしょう。

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・返済開始後も返済計画の見直しを！

完済までの間には、経済情勢や家計の事情が変わることでローン返済が負担になったり、 逆に余裕ができてもっと返済額を増やせる状況になったりします。 金利の動きや家計の状況に合わせて、定期的に返済計画を見直すようにしましょう。

（1）固定期間終了時などの見直し
固定期間選択型で借りた場合は、固定期間が終了するたびに、 変動金利型にするか再び固定期間選択型にするか、 固定期間選択型であれば固定期間を何年にするかなどを検討することになります。 したがって、その時点での家計の状況や将来の見込みを踏まえて選ぶようにしましょう。 なお、変動金利型の場合には随時、金利のタイプを選択して設定することができます。

（２）繰り上げ返済
返済期間を長めにとって、毎月の返済負担を軽めに設定している場合は、 収入の状況に合わせて返済期間の短縮も考えておくとよいでしょう。 返済期間を短縮する代表的な方法は繰り上げ返済です。 期間短縮型を選べば毎月の返済額を変えることなく完済時期を早めることができます。 また、返済額軽減型の繰り上げ返済では、借入期間は変更せずに毎月の返済額を減らすことができます。

（3）その他の条件変更
毎月の返済額を増やして返済期間を短縮する「条件変更」も選択肢として考えられます。 ボーナスの支給が安定していて、ボーナス返済額に余裕がある場合は、 ボーナス返済額を増やす条件変更という方法もあります。 ＊繰り上げ返済以外の条件変更の場合は、返済に無理がないかなど、金融機関によって審査がある場合があります。

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・万が一返済が苦しくなったら・・・？

万が一返済が苦しくなったら、金融機関の窓口か購入不動産会社に行ってご事情を相談して下さい。

早期に解決策を決めることこそがお客様のご負担を軽くします。

返済が苦しいのでクレジット関係からの借入をし住宅ローンの返済に充てること絶対にせず必ず早期相談をしてください。

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・借換のメリット＆デメリット

新たな住宅ローンを借入れて得た資金で、今までの住宅ローンを一括返済することが住宅ローンの借り換えです。 そのメリットやデメリットおよび注意点は次のとおりです。

＜借り換えのメリット＞

* 金利下降局面
今までの金利より低い金利のものに借換えることにより、支払利息を軽減する効果が得られること。

* 金利上昇局面
既存の変動金利・短期固定金利型のローンを長期固定金利型に借り換えることにより、 将来的な金利上昇のリスクを回避させること。

＜借り換えのデメリット・注意点＞

手続きは、新しいローンを組むことと同じなので、諸経費がかかります。 ローン契約書印紙代、事務取扱手数料、保証料、登記費用等がかかるので、 これらのコストも含めて、借り換えのメリットがあるかどうかをチェックすることが必要です。

また、当面の金利を低くするために固定金利型から変動金利型、 または固定金利選択型（短期固定金利型）に借り換えた場合は将来の金利上昇のリスクを負うことになります。 逆に将来的な金利上昇のリスクを回避させるため長期固定金利型に借り換えた場合、 金利が高くなってしまうと当然返済額が増加しますので注意が必要です。

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・住宅ローン借換え困難なケースって？

■　誰でも借り換えができるわけではない！？

長期間の住宅ローンを、３年固定、５年固定などで借りている人の中には、 金利の変動に応じて借り換えをしようと考えている人もいるのではないでしょうか。 そうした人は、短期金利が低いうちは短期金利に連動する短期固定金利で借りておき、 短期金利が上昇に転じたら、タイミングを見ながら、 長期固定や全期間固定に借り換えをしようと考えているのでは？

あるいは、今借りている固定期間が終了したときに、 もっと有利なキャンペーンをやっている金融機関があったらやはり借り換えをする、 いわゆる「短期転がし」を考えている人もいるかもしれません。

そういった目論見をもって返済期間の長い住宅ローンを短期固定で借りている人は、 いつでも借り換えができるような条件を整えておく必要があります。 漠然と誰でも借り換えができると思っているかもしれませんが、実は借り換えが厳しいケースもあるのです。

■　借り換えができないケースがある！？

借り換えができないケースとしては、次のような６つが考えられます。

《ケース１》　健康状態に問題がある
住宅ローンは健康状態が良好でないと加入できません。 団体信用生命に加入できないからです。
＜対策＞健康になって団信に入れるようになってから借り換えをするしかありません。

《ケース２》勤続年数が短い
勤続３年未満は借り換えが厳しいことがあります。
＜対策＞借り換えは転職の前に行いましょう。 スキルアップ等の転職の場合は借りられることもあるので金融機関に相談してみるのも手です。 また、勤続年数を問わないローンも一部あります。

《ケース３》会社を辞めてフリーターになった
借り入れをしたときは正社員だった人がフリーターになった場合、借り入れはかなり厳しい。
＜対策＞安定収入が得られる職業に就くしかありません。

《ケース４》各種ローンを滞納したことがある
住宅ローンをはじめ滞納したことがあると、借り換えは厳しいでしょう。
＜対策＞いわゆる「ブラックリスト」から外れるまでは借りられません。

《ケース５》担保割れ
基本的には担保となる不動産の一定範囲の借り入れとなるので、 担保価値が借入額より低い場合は「担保割れ」となって、借り換えできないケースも。 中には、担保割れ、でも借りられるローンもありますが、金利面など条件が厳しくなります。
＜対策＞手元に資金があれば、「差額」を現金で入れれば借り換えが可能。 親からの贈与を受けて相続時精算課税を活用するのも手です。 （ただし、相続時精算課税を利用することで、税金が発生するケースもありますので注意が必要です。）

《ケース６》借り入れ額に対して年収が十分でない
住宅ローンを借りるときに収入合算をした妻がその後仕事を辞めたり、 あるいは収入が下がったなどで、借り入れに必要な年収の条件を下回ってしまい、 借り入れられないケースもあります。
＜対策＞手元に資金があれば、「差額」を入れる。 あるいは、親からの贈与で「差額」を埋める。 収入合算を利用していなかった人は、妻との収入合算を検討する。

以上のようなケースでひっかかると、住宅ローンの借り換えができないこともありえます。 もし、「金利状況を見ながら借り換えする」と考えているのであれば、借り換えができる状態を保つことが大事です。

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