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・不動産を売却する場合に知っておきたい税金！
不動産を売った事で利益が出た場合、この利益に対しては［不動産譲渡所得税］が課税されます。
しかし居住用不動産には［居住用財産の3000万円控除］など、税の特例措置がありますので、結果的に税金を支払わなくてもよい事が往々にしてあります。 この場合住宅ローン控除など他の特例措置を受けている場合はを適用になりませんので注意が必要です。
また、売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。 通常、年末調整で納税している サラリーマンの方も不動産を譲渡した場合は確定申告が必要となりますので注意が必要です。
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・物件売却に掛かる注意点 １
売却に掛かる媒介契約を締結した不動産会社が広告活動にて購入者を見つける売却方法の場合、 周辺相場が基準となりますので手元に一番お手取り金額が多く残ります。
しかし、売却活動期間中はこまめな掃除など、綺麗に片付けておくだけで案内時購入希望者の印象も変わりますが、 売却が決定されるまで常に案内できる状態にしておかなければなりません。
同じ売却する相手が不動産会社なら相場価格から逆算にて買取金額が決定されます。
例えば相場土地・建物１５００万円で流通している物件の場合、 一般の方でも不動産会社でも売却価格は１，５００万円ですので買取の場合１５００万円より下がるのはご理解頂けると思います。
不動産を購入すれば一般の方でも・不動産会社でも登録免許税・不動産取得税・改装費用・は掛かりますので その金額を差引き適正利益を見込んだ金額が不動産会社の買取金額となります。
買取にされる場合、不動産会社に直接交渉をされると仲介手数料は発生しません。 しかし、仲介会社経由で買取をする不動産会社へ交渉される場合は仲介手数料が発生しますので初めに不動産会社に確認下さい。
買取のメリットはお手取り金額が減額されますが早期に売却の計算が立ち契約から決済まで最短で数日というスピードが買取制度のメリットと言えます。
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・田や畑や山を売却される場合
農地を売却される場合、縄のびがあると考えて下さい。
特に田などは、その昔面積に応じて年貢が決まっていたと言われております。
面積を過少申告した農民の名残が今の面積となっている場合、測量費用を考え登記簿面積積と実測面積どちらで売却するほうが得かじっくり研究して下さい。
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・室内でペットを飼う
一般的に臭いがしみ込んでいる場合と、そうでない場合とでは価格に10%の違いが生じます。
アレルギー体質の方などに購入して頂く場合、あらかじめ改装費用を差し引いておく必要がございます。
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・売却前は整理・整頓で綺麗にしましょう
住んでいながら売却となると生活感が出てしまうものです。
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・売却にかかる諸費用！
不動産の売却には様々な費用などが必要となります。 例えば、所有している物件に住宅ローンの残債がある場合には、その返済資金のほかに、 ローンの抵当権を抹消するための費用も必要になります。
このように、売却代金がすべて手元に残るわけではありません。
その他、物件や売却方法などによって、売却時に必要となる諸費用の額は異なりますので、 仲介を依頼する不動産会社とも相談して、売却にかかる諸費用を把握するようにしましょう。
≪売却にかかる主な費用≫
●仲介手数料
仲介を依頼した不動産会社へ媒介契約に基づいて支払う。
●抵当権抹消費用
住宅ローン残債があり、抵当権が設定されている場合に抹消登記の登録免許税が必要となる。抵当権の抹消を司法書士に依頼する場合は、司法書士の報酬も必要となる。
●不動産売買契約書の印紙税
不動産の売買契約書に印紙を貼り、割り印を押すことで納税する。
●測量費用
土地を実測して引き渡す場合には測量費用がかかる。
●建物解体費用
古家がある土地を更地にして引き渡す場合、建物の解体撤去費用がかかる。
●譲渡所得税
物件の売却により利益が出た場合、所得税と住民税がかかる。
●その他
引っ越し費用や不要品の処分費用等も発生する。
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・基本的な権利関係の確認
不動産に関する主な権利には、所有権、借地権（建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権など）、 区分所有権（1棟の建物に構造上区分したいくつかの独立した住居や店舗などが ある建物を区分して所有する時の所有権）などがあります。
物件の権利関係については、法務局の登記記録（登記簿）で調べることができます。 登記記録（登記簿）の「甲区」には所有権に関する事項が記載され、 「乙区」には所有権以外の権利に関する事項が記載されています。
例えば、所有権でも共有名義の場合であれば、一体で売却するには共有者全員の合意が必要ですし、 一戸建ての土地が賃借権なら売却に当たって地主の承諾が必要となります。 また、抵当権や差し押さえなど、不動産の売却に債権者との調整が必要な権利もあります。
このように権利関係の状況は、売却の手続きに影響しますので、しっかりと整理をしておくことが必要です。 また、一戸建てで増築したことがある場合は床面積の変更登記がなされているかなど、 必要な変更登記がなされているかも確認しておきましょう。
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・土地の境界線の確認
土地を売買する場合、土地の境界線を明確にする必要があります。 登記記録（登記簿）や公図などの書面上は元より、現地でも明らかにする必要があります。 現地では、境界を示す目印（これを「境界標」といいます）で確認します。 ただし、境界標がない場合は、土地の実測作業を行った上で、 隣地所有者と協議をして境界確認書を交わすなどの手続きを踏む必要もあります。
境界が不明確な場合は、後で境界紛争の元になる可能性がありますので、事前に確認をしておきましょう。
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・物件の瑕疵（かし）への対処
瑕疵とは、雨漏りや建物の傾き、設備の故障などの物件の欠陥などのことをいいます。 物件にこのような瑕疵がある場合、瑕疵の内容とその対処を明確にした上で売却する必要があります。
例えば、雨漏りなどの修復可能な瑕疵であれば、修復してから売却するという選択肢が考えられます。 その場合は、売却の諸費用として修復費用を追加負担することになります。 あるいは、修復費用に相当する額を売却予定価格から差し引いた価格で売ることも考えられます。
このように物件に瑕疵がある場合は、売却の諸費用や売却価格に影響する可能性があります。 最終的にはその対処方法を自分で判断する必要がありますので、事前に不動産会社とよく相談するとよいでしょう。
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・物件の老朽化への対処
物件の老朽化の状況についても瑕疵と同様に確認したほうがよいでしょう。 建物や設備が老朽化すると見栄えも悪くなります。 売却活動前にリフォームをしても、購入希望者の好みに合わないという可能性もあります。 売却時にリフォームをしたほうがよいのかについても、不動産会社と相談しながら、最終的には自分で判断をしましょう。 なお、リフォームをした場合は、その記録を買い主に引き継ぐことが大切です。
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・売り出し価格を決める
不動産の販売活動に当たって、まずは売り出し価格を決めなければなりません。
一般的には、売り主の希望価格と不動産会社の査定価格を踏まえて、売り主が売り出し価格を設定します。 売り主が早く売りたいと思えば希望価格よりも査定価格に近い価格設定を、 時間がかかっても高く売りたいと思うなら希望価格に近い設定をするでしょう。 売却代金の一部を買い換えなどの資金に充てる必要があるなら、その点も考慮しなければなりません。
ただし、売り出し価格で売買が成立するとは限りません。 購入を検討する方も、自分の購入希望価格と不動産会社の査定価格を踏まえて、購入申込価格を設定します。 実際の売買交渉においては、売り出し価格と購入申込価格の差を解消して、売買価格を決定することになります。
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・内覧の準備を始める
販売活動を開始すると、購入希望者が物件の内覧に訪れます。 そんなとき、掃除が行き届いていなかったり、荷物があふれて部屋が狭く見えたりしたら、 せっかくの購入意欲も薄れてしまうかもしれません。
不要な荷物を片づけ、掃除を念入りにしておくなど、好印象を与えられるように早めに準備をしておきましょう。
≪掃除のポイント≫
＊玄関・・・靴は靴箱にすべて入れておく。臭いがしないか確認。
＊室内・・・不要なものは片づけるか思い切って捨てる。部屋の広さが分かるように見せるのがコツ。
＊浴室、トイレ・・・カビや水アカは除去しておく。臭いがしないか確認。
＊キッチン・・・最低限、油汚れは落とす。特にキッチンの汚れは、印象を悪くする可能性がある。
＊バルコニー・・・不要なものは片付け、洗濯物も取り込んでおく。
＊収納・・・見られてもいいように整理整頓しておく。
＊臭い・・・家族では気がつかないのが室内の臭い。特にペットを飼っている場合には注意する。
＊外回り・・・庭や敷地内の雑草を抜くなど手入れをしておく。
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・具体的な販売活動の内容
不動産の売り出しを開始したら、売却を依頼した不動産会社は具体的な販売活動を行います。
その方法としては、「指定流通機構に登録する」 「広告媒体に掲載する」「オープンハウスを実施する」などが挙げられます。
具体的な販売活動を開始したら、物件見学などの問い合わせがあった場合に、 売り主と不動産会社とができる限り早く連絡をとって対応できる態勢を整えておくと、 販売活動を円滑に行うことができます。
≪指定流通機構への登録≫
不動産会社は媒介契約に基づき、物件情報を指定流通機構に登録します。 指定流通機構とは、宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣から指定された公益法人で、 不動産会社間で物件情報を交換するためのコンピュータネットワークシステムを運営しています。 （通称「レインズ」と呼ばれています。）
指定流通機構には、全国の不動産会社が加入していますので、幅広く購入者を探すことができます。
≪広告媒体への掲載≫
不動産会社は、不動産ジャパンのようなインターネット広告の他に、 新聞の折り込み広告やダイレクトメールなどで集客活動を行います。
なお、不動産広告には、不動産業界が設定した不動産広告の表示に関する自主規制基準があります。 これを、「不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）」といい、適正な広告の表示基準を定め、 誤解を招く恐れのある用語や根拠のない表現を規制しています。 不動産会社の広告が、この表示規約に則っているかについては、売り主も確認をしておいたほうがよいでしょう。
≪オープンハウスの開催≫
オープンハウスとは、誰にでも気軽に物件を見に来てもらうためのイベントです。 購入希望者にとっては事前に連絡をしてから見に行く手間や煩わしさがないため、 広く購入希望者を募る手段として活用されています。
オープンハウスを開催するときには、事前に不動産会社が宣伝のために広告を配布する、 現地看板などで案内するなどの集客活動を行います。
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・不動産会社から販売活動の報告を受ける
不動産会社から、どのような販売活動を行いどんな反響があったかなど、 定期的に販売活動の報告を受けます。
まずは、熱心に販売活動を行っているかどうかを確認しましょう。 あわせて反響などが少ない場合には、 不動産会社がどのような対応方法を考えているかなどについても説明を求めましょう。
このような報告の頻度や方法などは、不動産会社との媒介契約の内容によって定められていることもありますが、 気になることがあれば随時報告を求めるとよいでしょう。
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・販売活動を見直す
一定期間たってもなかなか物件を売却できない場合には、販売活動を見直す必要があります。 周辺の市場動向や購入希望者の反応などを踏まえて売却できない原因を分析し、不動産会社と十分に協議しましょう。 例えば、売り出し価格の設定に問題がある場合には、再度価格を見直すことも必要です。
以下に売却できない原因の例を挙げますので、販売活動の見直しに当たっての参考にしてください。
≪こんな原因ありませんか？≫
●売り出し価格の見直し
・相場より高い価格設定になっていないか
・短期間で小出しに値下げして、売れ残り物件のようなイメージを与えていないか
●売り出し物件の魅力
・物件のメリットを適切に伝えているか
・物件のデメリットを冷静に判断しているか
・修繕したほうがよい箇所はないか
・不要なものは片づけるなど、好印象を与えるための準備を怠っていないか
●販売活動の見直し
・依頼した不動産会社の販売活動は熱心か
・有効な広告宣伝が行われているか
・いつでも見学希望者を受け入れられる態勢を整えているか
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・買取保証とは？
買取保証とは、一定期間内に物件の売却ができなかった場合に、仲介を依頼した不動産会社が、 あらかじめ決めた価格でその物件を買い取ることをいいます。 既に買い換え物件が決まっているなどの理由で、 一定期間内に必ず物件を売却しなければならない場合に利用することが考えられます。
買取保証を利用した場合の買取価格は、物件ごとに個別に決められますが、 一般的には不動産会社の査定価格より低くなります。 どの程度の価格水準になるのかは、事前に十分確認をしておきましょう。
ただし、買取保証は必ず利用できるものではありません。 また、不動産会社によって、あるいは物件によって、対応は異なることに留意しておきましょう。
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